Sachverhalt

Die Gründung der Kanzlei R2DO rückt näher. Zunächst wird ein Kanzleigebäude benötigt. Tatsächlich findet sich schon bald ein passendes Objekt in Bayreuth, wenn auch zu der ursprünglichen Vorstellung eines kleinen Schlosses mit ausgedehnter Parkanlage einige Abstriche gemacht werden mußten. Die im 3.Stock des Gebäudes gelegenen Räume will W als Wohnung nutzen. Die Kanzlei schließt einen Kaufvertrag mit A ab. Die zuständige Verwaltungsbehörde erläßt jedoch einen Bescheid, der die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken untersagt. Die Kanzleimitglieder wollen deswegen zwar nicht wandeln, da sie die Räume dann eben doch nur für die Kanzlei nutzen möchten, eine Minderung sollte aber schon zu erreichen sein.

Lösung

Ein Minderungsanspruch könnte sich aus §§ 459, 462, 465 BGB ergeben.

1) Voraussetzung hierfür wäre ein Sachmangel. Bei der Untersagung der Nutzung zu Wohnzwecken könnte es sich aber auch um einen Rechtsmangel i.S. von § 434 BGB handeln. Zur Abgrenzung wurden in der Rechtsprechung folgende Kriterien entwickelt. Ausschlaggebend ist, ob der Mangel aus der Beschaffenheit der Sache erwächst. Als Sach- und nicht als Rechtsmängel sind solche Beschränkungen anzusehen, die aus Gründen des öffentlichen Wohls bestehen und vom Verkäufer nicht ohne Veränderung der Sache selbst beseitigt werden können. Danach hat der BGH entschieden, daß öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bauordnungs- oder planungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, als Sachmängel einzustufen sind. Damit sind z.B. die Versagung der Baugenehmigung aus bauplanungsrechtlichen Gründen oder die fehlende Bebaubarkeit eines Grundstücks wegen eines unwirksamen Bebauungsplans Sachmängel. Der BGH sieht somit als Sachmängel nicht nur Fehler an, die der Sache selber anhaften, sondern auch solche, die erst in der Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sind, wenn sie nach der Verkehrsanschauung für die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache bedeutsam sind.

Die Beschränkung der Nutzung des Gebäudes stellt somit einen Sachmangel dar. Die Kanzlei kann den Kaufpreis mindern.

Abwandlung: Die Stadt Bayreuth beschließt einen neuen Bebauungsplan. Jetzt können die Räume im 3.Stock auch als Wohnung genutzt werden. Besteht der Minderungsanspruch jetzt auch noch?

Um die Sache auf den Punkt zu bringen: Muß der die Minderung rechtfertigende Mangel auch noch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vorliegen? Diese Frage ist umstritten und der BGH hat sie nur für die Fallkonstellation entschieden, in der der Mangel weggefallen ist, ohne daß die Vertragsparteien dazu beigetragen haben. In dieser Konstellation entfällt der Minderungsanpruch nicht. Der Wortlaut des § 459 BGB spricht eindeutig vom Gefahrenübergang als dem maßgeblichen Zeitpunkt. Würde man den Fall anders beurteilen, könnte es dem Verkäufer zugute kommen, wenn er sein Einverständnis zur Minderung unberechtigterweise hinauszögert.

Die Berufung auf den Mangel kann aber im Einzelfall gegen § 242 BGB verstoßen, wenn der Mangel für den Käufer tatsächlich keine nachteiligen Auswirkungen hatte.