Schriftform des Mietvertrages bei Annahme von Änderungen

Sachverhalt

Der Countdown läuft. Nur noch wenige Tage bis zur Eröffnung der Kanzlei R2DO. Da fällt W ein, was er unbedingt noch benötigt. Eine Garage! Wer schon daheim ein halbes Parkhaus hat, will natürlich sein Auto auch während der Arbeit sicher untergebracht wissen. Mit V verhandelt W deshalb über die Miete einer Garage. Eine Mietzeit von 10 Jahren wird vereinbart. V schickt W schließlich ein Vertragsangebot zu, das W zwar unterschreibt, aber einen Zusatz anbringt: "gilt nur im Zusammenhang mit dem Schreiben vom 20.5.03. Dieses Schreiben, das V zusammen mit dem unterschriebenen Vertragsangebot erhält, sieht neben anderen Detailänderungen vor, daß als Sicherheitsleistung auch eine Bürgschaft genügt. W macht deutlich, daß er den Mietvertrag nur mit diesen Änderungen schließen will und bittet V um Unterzeichnung. V unterschreibt eine Kopie des Schreibens und schickt diese an W zurück.

Schon wenige Tage später bereut W den Vertragsabschluß und will nun den Vertrag so schnell wie möglich ordentlich kündigen. Ist dies möglich?

Lösung

Entscheidend für die Beantwortung der Frage ist es, ob W und V die Form des § 566 BGB eingehalten haben. Die Nichteinhaltung würde die Wirksamkeit des Vertrages nicht berühren, da § 566 S.2 BGB als lex specialis zu § 125 BGB anzusehen ist. Die Schriftform soll hier nämlich nicht den Mieter vor Übereilung schützen, sondern die Form dient in erster Linie Beweis- und Klarstellungszwecken, insbesondere im Hinblick auf die Regelung des § 571 BGB. Einem Grundstückserwerber soll es erleichtert werden, sich über die Vertragsbedingungen zu informieren.

Da der Vertrag eine Laufzeit von 10 Jahren vorsieht, wäre die Form des § 566 BGB einzuhalten gewesen. Eine Nichtbeachtung der Vorschrift hätte zur Folge, daß der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Nur in diesem Fall kann W den Vertrag nach einem Jahr kündigen. Bei Beachtung der Form ist er an die vereinbarte Laufzeit von 10 Jahren gebunden.

W hat das Angebot des V nicht akzeptiert, sondern vielmehr Änderungen vorgeschlagen. Das ursprüngliche Angebot des V hat sich damit erledigt, § 150 II BGB. Nicht entscheidend ist es, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Änderungen handelt. Von diesem Grundsatz gibt es Ausnahmen: § 5 VVG, Art 19 CISG. Man könnte ja auch daran denken, daß bei kleineren Abweichungsvorschlägen gleichwohl ein Vertrag zustandekommt, wenn der andere Teil der Änderung nicht widerspricht. Nach dem BGH können die angeführten Ausnahmevorschriften aber nicht im Wege der Analogie im Rahmen des § 150 II BGB berücksichtigt werden, da es sich bei ihnen um Sonderregelungen für besondere Fallgestaltungen handelt.

Im Einzelfall muß man auch darauf achten, ob derjenige, der die Änderungen vorschlägt dies nicht in der Weise tut, daß er dem Angebot zustimmt, also eine uneingeschränkte Annahme erklärt und dem anderen Vertragsteil nur ein Ergänzungs- oder Änderungsangebot unterbreiten will. Eine solche Auslegung kommt hier aber nicht in Betracht, da W unmißverständlich den Vertrag nur mit den Änderungen abschließen wollte.

Nach § 126 II BGB erfordert die gesetzliche Schriftform, daß beide Vertragsparteien auf derselben Urkunde unterschreiben. W hat sein Schreiben unterzeichnet, V die zurückgeschickte Kopie. Auch § 126 II 2 BGB greift nicht ein, da nicht jede der Urkunden die zum Vertragsschluß notwendigen rechtgeschäftlichen Erklärungen des Vertragspartners enthält. Zumindest die von W unterschriebenen Schriftstücke enthalten nicht die Erklärung des V, mit den Änderungen einverstanden zu sein.

Es handelt sich somit hier um einen sog. Vertragsschluß durch Briefwechsel, der wegen § 127 BGB zwar der gewillkürten, aber nicht der gesetzlichen Schriftform entspricht. W kann den Vertrag in einem Jahr ordentlich kündigen.