Sachverhalt

W, noch immer im Glauben, mit dem Rauswurf sei es den anderen Kanzleimitgliedern nicht so ernst, kommt am Montag morgen gut gelaunt, wenn auch wie immer zu spät in die Kanzlei. Doch was muß er hier erleben? B, M und S tragen bereits die neuen Kanzlei T-Shirts mit dem Aufdruck R1DO. Sie eröffnen ihm, daß man beschlossen habe, ihm noch eine allerletzte Chance zu geben. Wenn er zeigt, daß er für die Kanzlei unersetzbar ist, dürfe er bleiben. Mit Unersetzbarkeit sei natürlich nicht das Lösen von Fällen gemeint. Schließlich habe man dazu ja S. Nein, die wirklich wichtigen Dinge seien angesprochen. Jeder habe sich für ihn eine Aufgabe ausgedacht. Er müsse einen Slogan für die Kanzlei entwerfen, der so unseriös ist, daß selbst S ihn nicht verwenden würde,  Verständnis für das Spiel Tomb Raider entwickeln und bei Teil 8 bis zum Ende gelangen und eine Pizza ohne Absonderlichkeiten von Gretel's besorgen.

Und als ob das noch nicht genug wäre, muß sich W an diesem Montag noch mit einem weiteren Problem herumplagen. Ein Mandant Z möchte eine Auskunft von ihm: Er habe ein Grundstück verkauft. Der Kaufvertrag enthielt einen umfassenden Gewährleistungsausschluß. Er habe versichert, daß ihm erhebliche verborgene Mängel nicht bekannt sind. Jetzt sei ihm aber eingefallen, daß es sich um ein sog. "Auffüllgrundstück" handelt. Dies habe man ihm gesagt, als er selber das Grundstück vor Jahren gekauft hatte, bei den Verhandlungen vor einigen Wochen habe er dies aber nicht mehr in Erinnerung gehabt. Z möchte nun wissen, ob er mit Schadensersatzansprüchen  rechnen müsse, wenn sich herausstellt, daß das Grundstück aufgrund des Auffüllmaterials Bodenverunreinigungen aufweist.

Lösung

Ein Schadensersatzanspruch aus § 462 S.2 BGB setzt voraus, daß Z arglistig einen Fehler verschwiegen hat.

Ein Fehler ist jede negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Dabei ist die Soll-Beschaffenheit nach den vertraglichen Vereinbarungen zu bestimmen (sog. subjektiver Fehlerbegriff). Nur soweit solche nicht vorliegen, kommt es auf die Abweichung vom gewöhnlichen Zustand der Kaufsache an (sog. objektiver Fehlerbegriff). Die Bodenkontaminierung stellt einen Fehler dar, der den Wert und die Tauglichkeit zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch nicht unerheblich mindert.

Ob Z einen Fehler verschwiegen hat, richtet sich danach, ob ihn eine Offenbarungspflicht traf. Nach Treu und Glauben muß ein Verkäufer solche Umstände offenlegen, die für die Entschließung des Käufers offensichtlich von Bedeutung sind und bei denen er nach der Verkehrsauffassung auch eine Mitteilung erwarten darf. Da von Auffüllmaterial wegen seiner Zusammensetzung eine Gefahr ausgeht, durfte der Käufer mit einer entsprechenden Mitteilung durch Z rechnen.

Z müßte aber ferner arglistig gehandelt haben. Das heißt Z müßte für möglich gehalten haben, daß ein Fehler vorliegt und gleichzeitig gewußt oder zumindest billigend in Kauf genommen haben, daß der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenlegung des Fehlers den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Z hatte aber keinerlei Erinnerung mehr an den Fehler und ihn damit auch nicht wenigstens für möglich gehalten.

Arglistiges Handeln kann jedoch auch dann gegeben sein, wenn der Verkäufer Angaben ins Blaue hinein macht, er seine Zusicherungen ohne jegliche sachliche Grundlage abgibt und dies dem Vertragspartner verschweigt. Doch davon kann bei Z keine Rede sein. Seine Erklärung bezog sich nur darauf, daß ihm keine verborgenen Mängel bekannt sind, nicht aber darauf, daß es solche nicht gibt. Eine Kenntnis von zeitlich zurückliegenden Umständen und Vorgängen ohne Erinnerung gibt es nicht.

Einem Schadensersatzanspruch aus § 463 S.2 BGB ist Z nicht ausgesetzt.